2014年管理真题 - 下载本文

2015年房地产估价师考试网上辅导 房地产开发经营与管理

将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。参见教材P180。

20.某房地产开发项目的销售利润为6540万元,销售利润率为24%,项目的销售税费为销售收入的5.5%,该项目的成本利润率是( )。 A.18.50% B.22.68% C.31.58% D.34.04%

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。

销售利润率=利润总额/销售收入,销售收入=利润总额/销售利润率=6540/24%=27250(万元);

成本利润率=利润总额/总开发成本=利润总额/(销售收入-销售税费-利润总额)

=6540/[27250×(1-5.5%)-6540]=34.04%。 参见教材P189。

21.某居住项目规划建筑面积为30000m㎡,含土地费用在内的开发成本为7500万元,开发费用为1650万元,销售税费为销售收入的5.5%,销售均价为5500元/m㎡,适用的土地增值税税率为30%,则该项目应缴纳的土地增值税为( )万元。 A.1482.75 B.1755.00 C.1932.75 D.2205.00

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。 1.销售收入:30000×5500=16500(万元) 2.开发成本:7500万元 3.开发费用:1650万元

4.销售税费:16500×5.5%=907.5(万元)

5.扣除20%:7500×20%=1500(万元)(如缺此项会得出C答案) 6.扣除项目合计:7500+1650+907.5+1500=11557.5(万元) 7.增值额:16500-11557.5=4942.5(万元) 8.增值税:4942.5×30%=1482.75(万元) 参见教材P175。

22.某房地产项目的初始投资额为310万元,基准收益率为15%,经营期为15年,财务净现值为210万元,该项目在经营期内的等额年值为( )万元。 A.14.00 B.34.67 C.35.91 D.88.93

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是财务净现值。

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参见教材P181。

23.下列房地产置业投资的不确定性因素中,影响有效毛租金收入估算的是( )。 A.运营费用 B.年还本付息额 C.空置率 D.权益投资比率

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的估计对于估算房地产项目

的有效毛租金收入非常重要。参见教材P216。

24.关于用期望值法判断投资方案优劣的说法,正确的是( )。 A.期望值不同、标准差小的方案为优 B.期望值相同、标准差大的方案为优 C.标准差相同、期望值小的方案为优 D.期望值不同、标准差系数小的方案为优

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值相同,标准差小的方案为优;标准差相同,期

望值大的方案为优;期望值不同,则必须比标准差系数,以标准差系数小的方案为优。参见教材P234。

25.某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000m㎡、容积率为2的住宅项目,预计项目可销售面积为45000m,开发成本为5000元/m(不含土地费用),销售均价为8000元/m,销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时,企业能承受的最高楼面地价是( )元/m。 A.1804 B.3608 C.4608 D.5120

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。

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参见教材P218

26.某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时,对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究,这种专题研究属于项目的( )。 A.一般投资机会研究 B.特定项目投资机会研究 C.详细可行性研究 D.辅助研究

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行专题研

究,用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件,或用以支持这两项研究。参见教材P252。

27.下列房地产开发成本中,不计入建筑安装工程费用的是( )。 A.三通一平费 B.设备采购费 C.结构工程费 D.电梯安装费

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是投资估算。三通一平费属于勘察设计和前期工程费。参见教材P260。

28.下列房地产投资项目财务报表中,属于基本报表的是( )。 A.项目总投资估算表 B.投资计划与资金筹措表 C.借款还本付息估算表 D.财务计划现金流量表

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润表、资产负

责表。参见教材P267。

29.在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中,一般不需要表述的内容是( )。 A.项目所处地区的市场情况 B.项目本身的情况 C.评价指标的计算过程 D.可行性研究的结论

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是可行性研究报告的基本构成。可行性研究报告的摘要用简洁的语言,介绍被评

估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。参见教材P279。

30.关于个人住房抵押贷款风险的说法,错误的是( )。

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A.贷款客户众多会带来操作风险 B.不良率很低,不存在信用风险 C.房地产市场变化会带来变现风险 D.贷后管理工作薄弱会带来管理风险

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场

风险、管理风险和法律风险。信用风险就是违约的风险。参见教材P310。

31.以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金(REITs)类型是( )。 A.权益型REITs B.抵押型REITs C.多重合伙REITs D.伞型合伙REITs

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的

出租、经营管理和开发为主营业务,主要收入是房地产出租收入。选项CD是根据信托的性质来分的,区

别是看是否直接拥有房地产。参见教材P320。

32.房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目( )。 A.有预售或预租收入 B.满足资本金投入比例要求 C.有合作投资方 D.已落实施工队伍

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业,应要求其自有资金不低于开

发项目总投资的35%。参见教材P303。

33.房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指( )。 A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别

B.REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险 C.市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失 D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。房地产投资信托基金风险的市场风险是指

REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。参见教材P324。

34.写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和( )来确定。 A.市场租金水平的预测值 B.业主可接受的最低租金水平 C.市场租金的变化趋势 D.同类写字楼的平均租金水平

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。在确定租金时,一般应首先根据业主希望达到的投资收益

率目标和其可接受的最低租金水平来确定一个基础租金。参见教材P351。

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35.关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法,错误的是( )。 A.折让优惠是为了吸引潜在租户

B.折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支 C.折让优惠可以体现为业主给租户的优先承租权 D.折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。折让优惠虽然能使租户节省写字楼的开支,但租约

中规定的租金水平不会变化。参见教材P354。

二、多项选择题

(共15题,每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的,得2分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得0.5分) 1.在资产预期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中,影响βj确定的风险因素有( )。 A.通货膨胀风险 B.市场供求风险 C.机会成本风险 D.持有期风险 E.利率风险

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括:通货膨胀风险、市场供

求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。参见教材P17。

2.下列房地产市场运行的影响因素中,属于社会环境因素的有( )。 A.人口数量和结构 B.家庭收入及其分布 C.家庭生命周期 D.传统观念及消费心理 E.基础设施状况

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是房地产市场的运行环境。社会环境中的主要影响因素:人口数量和结构、家庭

结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等。参见教材P30。

3.下列住房类型中,属于合法供给的城市住房有( )。 A.廉租住房 B.公共租赁住房 C.经济适用住房 D.商品住房 E.小产权房

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的手段。公共住房:廉租住房;经济适用住房;限价商品

住房;公共租赁住房。商品住房:普通住宅;高档住宅;公寓;别墅。参见教材P59。

4.通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目,需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领( )。

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