我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究 - 下载本文

我们建议继续调整我国货币政策的中介目标,逐步把实际利率作为货币政策的中间桥梁, 在现阶段我国资本市场不完善的情况下可以综合考虑这两个中介指标,同时进行监控,以 兼顾货币政策的灵活性和稳定性。另外,在选择货币政策作为房地产市场调控手段时,要 抓住调控的方向选择最有效的货币政策。因为货币政策在房地产中扮演调控房地产需求的 角色,主要是应用金融工具对买房者的投资行为进行调控,进而到达调控房地产市场的作 用,保护房地产的供给不受影响,最终使房地产的需求和供给在均衡、稳定中发展。 其次,为了更大程度地保证我国货币政策对房地产价格的调控效果,应进一步修正我 国价格指数的测量方式。当前我国价格指数对房产的价格的权重不合理,如果只是针对没 有合理包含房产价格的价格指数,甚至是根本没有体现房产价格的价格指数(如 CPI)制 定相应的货币政策,那么货币政策的调控效果就不可避免地会出现顾此失彼的状态。例如 在商品和服务价格指数与资产价格指数出现背离的情况下,政策制定者就很难抉择是采取 扩张还是紧缩的货币政策。因此,本文建议在对作为政策调控目标的价格指数测量方式上101

进行适当修正,通过采取更加灵活的测定方法根据不同资产价格变动对经济的冲击程度来 确定资产价格变动在价格指数中的权重,科学确定价格指数中所应包含的资产种类和数量, 既要以实际发生的实物资产为基础,又要预测影响未来的资产。

第三,从财政政策方面,本文建议从以下三个方面进行完善:一是完善房地产市场财 政政策的原则和方向;二是完善房地产市场财政收入;三是完善房地产市场财政支出。财 政政策调控房地产市场应以协调、配套、量入为出作为基本原则。所谓协调性原则,即财 政政策要服务于产业政策目标,国家计划的房地产市场发展政策,既要解决空置的商品房 又要兼顾房地产改革和经济发展的需要,房地产市场成为了新的经济增长点和消费的热点。 而配套性原则是指财政收入、财政支出和货币政策要相互配套,共同对房地产市场进行调 节。由于各种调控手段都有一定的局限性,包括税收减免受到国家财政收支平衡状况的制 约,增加财政补贴受到国家财力约束,所以财政手段和其他调控手段的相互补充和相互配 合是重要的。量入为出的原则是指在使用财政调控方式方面具有限制性,大幅度增加财政 收入,减少财政支出,在财政赤字不断扩大的情况下,解决财政收入大幅减少的困难,因 此坚持量入为出的原则,保持财政平衡和房地产市场的总供给与总需求的大致平衡是应该 考虑的关键内容。

第四,财政政策与货币政策应协调运用,并保持政策的一致性和连贯性。理论和实践 都说明,单一的财政政策和货币政策很难完成对房地产的调控目标,房地产的调控需要综 合运用各种政策和经济手段。针对我国当前的房地产市场运行和发展的现状,今后要在财 政政策和货币政策上相互配合,制定和实施合理、有效的调控政策。例如,在总量调控的 基础上,运用货币政策工具来调整房地产市场的供给和需求,同时要加强财政政策对货币 政策的配合。在资本持续流入房地产市场的状态下,财政政策的选择和货币政策协调,可 以有效避免政策之间的抵消效果和掣肘效应的存在。在抑制房屋需求方面,财政政策也可 以选择差别化税收手段,对于投资性购房者,付现比例、资源税和特别消费税的手段可以 有效调整投资购房需求,而对于刚性住房需求群体,则应该选择更加宽松的财政货币政策, 来满足社会稳定的需要,这样的政策组合可以产生比单一政策更为明显的调控效果。另外, 政策的持续变化,必然会影响政策目标的实现效果,而只有政策具有一致性和连贯性,才 可能逐渐显现政策的效果。因此,强化政策制定者的行为准则、避免政策的朝令夕改、加102

强线则性货币政策的使用是重要的。例如,在实施货币政策的过程中,货币政策工具的选 择是重要的,货币供应量工具和信贷规模工具用于调整总量,而一般性货币政策工具则用 于调整信贷结构。

最后,我国房地产市场宏观调控要想达到预期的效果,还需要特别注意房地产市场本 身的体系和发展机制,政府在房地产市场中扮演土地供应者的角色一定转变,不转变使原 本灵活的市场变得复杂,不能发挥市场配置资源的基础性作用,尽快建成一个统一开放、 公正公开、规范有序的房地产市场体系。规范各级政府的干预行为,从房地产市场的供给 源头来整治土地市场,政府垄断着土地要在土地出让严格控制,加强监管土地存量和增量 较多的区域,规范土地交易的市场化,逐步完善土地的拍卖制度,是土地的价格维持在正 常价位上。规范对银行等金融机构的监管,房地产的泡沫主要是银行机构的投资资金,加 强对银行的资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力。严查房地产开发商的盲目开 发投资,加强房地产的规模效益降低开发成本,房地产的企业应该认清自己的社会责任, 为居民提供优质的、多层次的住宅,满足不同层次的投资需求。抓紧廉租房的建设,广积 资金建造廉租房,廉租房的覆盖面逐步扩大到整个社会。改进和坚强经济适用房建设,使 各项惠民政策切实让低收入家庭得到。在引入竞争机制的房地产市场中,通过优胜劣汰兼 并和重组一些落后的房地产企业,逐步形成房地产的规模经营。政府和房地产开发商要及 时准确的公布房地产的市场信息,积极主动的引导消费者理性的看待房地产投资,这样也 能更好地配合货币政策的执行效果达到调控的预期。严厉打击房地产的投机行为,加强监 控外资对我国房地产市场的投机行为。103 结论

本文在对我国房地产市场和房地产价格进行简单介绍,并对房地产价格相关的国内外 研究现状进行回顾和梳理的基础上,首先从时域和频域两个角度详细分析了我国房地产价 格变动的周期性特征、非对称性特征,以及我国房地产价格周期与我国宏观经济周期之间 的协动关系;其次,结合中日两国房地产价格主要影响因素的比较分析,着重分析了我国 房地产价格的长期和短期影响因素;第三,就我国货币政策对房地产市场的调控效果进行 了深入的检验和分析,并结合我国房地产市场的调控实践给出了相关评价和政策建议。本 文研究得到的主要结论如下:

(1)近年来我国房地产价格变动过程中存在着 7.4 个季度和 13.3 个季度的周期,并且 收缩阶段要远快于扩张阶段;相比于 GDP 增长率周期波动,房屋价格指数具有 2 个季度的

滞后特征。

(2)从频域分析的角度来看,我国自 1998 年以来房地产价格周期主要表现为两个主 要周期特征:3.25 年和 1.85 年。而在此期间我国宏观经济周期以 9.1 个季度为主,即表现

为 2.23 年。就房地产价格周期和宏观经济周期的关联性来看,两者不仅仅具有协动性,而 且协动性体现在长期及它们的主要周期上。

(3)1994~2010 年间我国住房价格与家庭平均可支配收入和实际建筑成本之间存在长 期稳定的均衡关系,即需求和供给方因素共同影响了我国住房价格的涨跌,我国住房价格 的长期收入弹性为 0.58,长期建筑成本弹性为 0.55。中日两国比较而言,日本住宅地价的 长期收入弹性相对更高,而我国住房价格的长期收入弹性相对较低,即收入同等幅度涨跌 的情况下,日本住宅地价的涨跌比中国住房价格的涨跌要更高些,而事实证明长期来看日 本房地产的大幅涨跌对经济健康发展的危害是很大的。

(4)从房地产价格的短期影响因素来看,中日两国存在较大的差异,主要表现在房地 产价格波动的滞后一期序列、实际家庭收入增长以及实际家庭财富等对两国的房地产价格 波动具有不同的影响。值得注意的是,我国住房价格的波动性比日本 1960 年以来的任何时 期都要高。因此在我国房地产调控政策的制定过程中应尤其注重控制我国住房价格的短期104

波动风险,另外房地产调控政策的一致性对于控制房价波动风险也是至关重要的。 (5)根据脉冲响应分析的结果,当我国房地产市场价格上升时,央行能够对此作出正 确的反应,即实施了从紧的货币政策。但是,无论从货币政策对房地产市场的响应还是从 货币政策对房地产市场的调控起效两个方面来看,都存在较为明显的时滞性。

(6)对我国货币政策对各地区房地产市场调控效果的分析表明,我国房地产价格的主 要影响因素是人均可支配收入水平和货币政策,二者对于房地产价格的影响是同向且显著 的。相比之下,地区人口数目虽然反映了房地产市场的需求群体,但对房地产价格的影响 并不显著。另外,本年商品房竣工面积作为表现房地产市场供给状况的因素对房地产的影 响也不稳定,这是因为我国居民购买房产考虑更多的是自身的承受能力,而非市场的供求 状况。

(7)通过二元离散选择模型对货币供应量与金融机构贷款增长率这两个政策工具调控 效果的比较分析表明,紧缩型货币政策能够有效抑制高涨的房地产价格,但不同政策工具 的运用对房地产市场调控产生的效果存在显著性差异,具体地,金融机构各项贷款的调整 相对于货币供应量而言,能够直接影响居民的购房需求,起到更好的调控效果。 尽管我国近年来对房地产市场的调控实践并不十分理想,但货币政策和财政政策作为 我国宏观调控的主要经济手段,对我国房地产市场的调控仍然起到了至关重要的作用,有 助于为我国房地产的持续健康发展创造良好的经济环境。本文的研究结论有助于进一步理 解我国房地产市场价格的变动特征及其影响因素,对于正确把握我国房地产市场的运行规 律,提高房地产市场的宏观调控效果、促进我国房地产市场的健康平稳发展具有重要的借 鉴意义。105